Kira Savaşlarında 2026 Kuralları: Ev Sahibi Hangi Şartla Çıkarabilir? Kiracı Fazla Zammı Geri Alabilir mi?

Konut arzındaki daralma ve ekonomik dalgalanmalar, gayrimenkul piyasasını hukuki bir arenaya çevirdi. Ev sahipleri "rayiç bedel" peşindeyken, kiracılar "yasal sınır" kalesini savunuyor. Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, 2026 yılı itibarıyla en çok merak edilen tahliye ve zam bilmecesini milliyet.com için cevapladı.

Ev Sahipleri Dikkat: "Sözleşme Bitti, Çık" Demek Yeterli Değil!

Türk hukuk sisteminde kira sözleşmeleri süresi dolunca kendiliğinden sona ermez. Bir kiracıyı evden çıkarabilmek için kanunda belirtilen "Haklı Tahliye Sebepleri" bulunmalıdır:

10 Yıl Kuralı: Kiracı aynı evde 10 uzama yılını (toplam 11 yıl) doldurduysa, gerekçe göstermeksizin tahliye edilebilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Ev sahibinin veya bakmakla yükümlü olduğu kişinin eve ihtiyacı varsa dava açabilir. (Ancak bu ev yeniden 3 yıl boyunca başkasına kiralanamaz!)

Tahliye Taahhüdü: Usulüne uygun düzenlenmişse en hızlı tahliye yoludur.

Kira Tespit Davası: 5 yılı dolan sözleşmelerde, kiranın bölge rayicine çekilmesi için açılır.

Kiracının Elindeki En Büyük Koz: Yasal Artış Sınırı

Kiracılar, ev sahibinin fahiş zam taleplerine karşı hukuki koruma altındadır. 2026 yılında da geçerli olan temel kural şudur: Artış oranı 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez.

Hukuki Geçerlilik Tablosu: Tahliye Taahhütnamesi

"Kiram Düşük Kaldı" Diyen Ev Sahibi Ne Yapmalı?

Mal sahipleri için en garantili yol, 5. yılın sonunda açılacak Kira Tespit Davasıdır. Mahkeme, bilirkişi marifetiyle bölgedeki emsal kiraları, evin durumunu ve ekonomik verileri inceler. Hakim, belirlenen rakam üzerinden bir "hakkaniyet indirimi" (genellikle %10-%20) yaparak yeni kirayı belirler.

Yeni Malik (Ev Sahibi) ve Tahliye Süreci

Evi yeni satın alan kişi, eğer kendi ihtiyacı için kullanacaksa:

Satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname çekmelidir. İhtardan 6 ay sonra tahliye davası açma hakkı kazanır.