İstanbul konut piyasasında taşınma, ev arama ve kiralama kararlarında dengeler tamamen değişti.
Artık sadece aylık kira bedelleri değil, ev bütçelerini doğrudan sarsan bina aidatları da en belirleyici faktör haline geldi. Yıl sonunun yaklaşmasıyla birlikte lüks konut projelerinde aylık 70 bin lira seviyelerine ulaşan aidat rakamları, kiracıların yanı sıra gayrimenkul sahiplerinin de tüm maliyet hesaplarını altüst etti. Öyle ki, bazı merkezi noktalardaki aidat bedelleri, çevre semtlerdeki ortalama ev kiralarını çoktan geride bıraktı.
Boş Kalan Daire Ev Sahibine Büyük Maliyet Yaratıyor
Ortak alan masraflarının rekor seviyelere ulaşması, özellikle yatırım amacıyla satın alınan 1+1 ve stüdyo tipi küçük dairelerin yatırım getirisini büyük ölçüde törpülüyor. Kiralama sürecinde boş geçen aylara ait tüm aidat ve ortak giderler doğrudan mülk sahibi tarafından karşılanmak zorunda kalınıyor.
Örneğin, aylık aidatı 45 bin lira olan lüks bir konutun iki ay boyunca kiracı bulamaması durumunda mülk sahibi, hiçbir kira geliri elde edemediği gibi 90 bin liralık sabit ortak gideri cebinden ödemekle yükümlü kalıyor. Bu durum, gayrimenkul yatırımcılarını kara düşünceye sevk ediyor.
Gider Kalemlerinde Aslan Payı Personel Maaşlarının
Sitelerin ve rezidansların aylık bütçelerinde en büyük maliyet kalemini çalışan giderleri oluşturuyor. Donanımlı sitelerde toplanan devasa aidatların ortalama yüzde 55’i güvenlik, temizlik ve teknik personel maaşlarına ayrılıyor. Bu kalemi ise şu giderler izliyor:
Ortak alanların yüksek elektrik faturaları, Havuz işletme ve bakım masrafları, Asansör periyodik bakım ve onarım giderleri.
Hizmetlerin daha sınırlı olduğu küçük ölçekli binalarda ise masraflar doğrudan daire sayısına bölünüyor. Bağcılar ve Ümraniye gibi ilçelerde personeli bulunmayan 8-10 dairelik standart binalarda; yalnızca merdiven temizliği, bina aydınlatması ve rutin giderler için konut başına aylık 1.500 ile 2 bin lira arasında ödeme yapılıyor.
Yeni Dönem Bütçeleri İçin Yasal Süreç Başlıyor
Gelecek yılın tahmini harcama kalemlerini içeren işletme projelerinde son söz, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında kat malikleri kuruluna ait bulunuyor. Yönetimler tarafından hazırlanan bütçe taslaklarına kat maliklerinin tebliğ tarihinden itibaren yasal süre içinde itiraz hakkı yer alıyor. İtiraz durumunda veya olağan genel kurul toplantılarında kat malikleri, sunulan bütçeyi onaylama, kalemleri revize etme ya da tamamen reddetme yetkisini elinde bulunduruyor. Yüksek aidat yükü altında ezilen kat maliklerinin bu yıl genel kurullarda sert tartışmalara imza atması bekleniyor.
