2026 yılının ilk yarısı, küresel ve yerel piyasalardaki sert dalgalanmalar nedeniyle yatırımcıların kafasını karıştırmaya devam ediyor.
Hürriyet Gazetesi'ndeki köşe yazısında piyasaları değerlendiren ünlü finans analisti İslam Memiş, özellikle ev sahibi olmak isteyenlerin önündeki 3 kritik virajı ve altın-konut arasındaki görünmez bağı kaleme aldı.
İslam Memiş'e göre; şu an piyasada konut satışı düşmüş gibi görünse de talep azalarak yok olmadı, sadece büyük bir hazırlık süreci için ertelendi.
Konut Fiyatları Reel Olarak Değer Kaybetti
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) Konut Fiyat Endeksi verilerini paylaşan İslam Memiş, konut sektöründeki mevcut tabloyu çarpıcı rakamlarla özetledi:
- Nominal ve Reel Farkı: Mart 2026 verilerine göre konut fiyatları yıllık bazda nominal (kağıt üzerinde) yüzde 26.4 artış gösterdi. Ancak enflasyondan arındırılmış reel bazda yüzde 3.4 azaldı.
- Yatırımın Dönüşü: Türkiye genelinde bir konut yatırımının kendini amorti etme (ortalama geri dönüş) süresi 13 yıl seviyesinde seyrediyor.
Bu durum ev fiyatlarının TL bazında yükseldiğini ancak enflasyon karşısında aslında değer kaybettiğini net bir şekilde ortaya koyuyor.
Savaş Manipülasyonu Altını Vurdu, Konut Satışları Çakıldı
Yılın hemen başında yaşanan küresel gerilimlerin piyasayı manipüle ettiğini belirten Memiş, "Ocak ayında adeta bir savaş hazırlığı fiyatlaması yaşandı. Teknik ve mantıkla açıklanamayan bir yükselişle gram altın 2 bin lira birden değer kazanarak 8 bin 157 TL seviyesini test etti. Bu durum altının hiç düşmeyeceği algısını yarattı ancak ABD/İsrail-İran geriliminin yumuşamasıyla altın kazançlarını geri verdi" dedi.
Alternatif piyasalardaki bu dalgalanma ve yüksek finansman maliyetleri konut satışlarına da darbe vurdu. Mayıs 2026 verilerine göre;
- Sıfır (İlk El) Konut Satışları: Yüzde 27.9 düşüşle 30 bin 196’ya geriledi.
- İkinci El Konut Satışları: Yüzde 32.7 azalarak 63 (bin) 137 seviyesine indi.
Sektörü Şahlandıracak 3 Büyük Dalga: 1.20 Faiz ve Altın Faktörü
İslam Memiş, konut piyasasında beklenen o büyük hareketliliğin ancak 3 temel etkenin devreye girmesiyle başlayacağını savunuyor:
1. İlk Kez Ev Alacaklara 1.20 Faiz Müjdesi
Kamu bankaları aracılığıyla sunulması planlanan ve 180 aya kadar vade imkanı tanıyacak 1.20 düşük faizli konut kredisi piyasayı hareketlendirecek ilk unsur olacak.
1.20 Kredi Hesaplama Örneği (2 Milyon TL İçin):
- Kredi Tutarı: 2.000.000 TL
- Vade: 180 Ay (15 Yıl)
- Aylık Taksit: 27.174 TL
- Toplam Geri Ödeme: 4.891.320 TL
2. Eylül Ayında Yeni Sosyal Konut Hamlesi
İkinci hareketliliğin Eylül 2026'da başlamasını beklediği yeni sosyal konut kampanyalarıyla olacağını belirten Memiş, bu projelerde önceliğin emekli vatandaşlara verilebileceğini öngörüyor.
3. Gram Altının Yeniden 8 Bin Lira Olması
Ev almak isteyenlerin sermayelerini altında tuttuğunu belirten analist, en önemli kriteri açıkladı: "Bugün mülk hesabını altına göre yapan herkes altının gerçek para olduğunu bilir. Gram altın fiyatları yeniden 8 bin TL seviyesine yükselmeden konut sektöründe gerçek bir hareketlilik başlamaz. Ev hayali kuranlar nakde geçmek için altının eski zirvesine dönmesini bekliyor."
