Türkiye genelinde milyonlarca hisseli tapu sahibini ve paylı mülkiyet ilişkisi bulunan vatandaşları yakından ilgilendiren son dakika gelişmesi yargı kulislerine bomba gibi düştü.
Anayasa Mahkemesi (AYM), önalım (şufa) hakkının kullanımında payın rayiç bedelinin hakim tarafından belirlenmesini öngören tartışmalı yasal kuralı Anayasa'ya aykırı bularak iptal etti.
13 ayrı asliye hukuk mahkemesi ile CHP'nin başvurusu üzerine ele alınan Türk Medeni Kanunu'ndaki bu kritik düzenleme, hukuki belirsizlikler ve tarafların iradesini ortadan kaldırdığı gerekçesiyle yüksek yargı engeline takıldı. İptal hükmünün dokuz ay sonra yürürlüğe gireceği duyuruldu.
Rayiç Bedel Düzenlemesi Neden İptal Edildi?
Yasal düzenlemedeki değişiklik öncesinde önalım hakkı, taraflar arasında kararlaştırılan satış bedeli ve tapu masraflarının karşılanması suretiyle kullanılabiliyordu. Ancak yapılan değişiklikle dava konusu payın rayiç bedelinin hakim tarafından belirleneceği kuralı getirilmişti.
Anayasa Mahkemesi yaptığı detaylı incelemede, bu kuralın mülkiyet hakkını zedelediğini şu gerekçelerle vurguladı:
İradeyi Ortadan Kaldırıyor: Düzenleme, tarafların serbest iradeleriyle belirledikleri satış bedelini esas almayarak mahkemenin tespit edeceği bedeli zorunlu kılıyor ve tarafların iradesini yok sayıyor.
Adil Dengeyi Bozuyor: Satıcı ve üçüncü kişi alıcının iradesini ortadan kaldıran, üçüncü kişinin haksız yere kazanç sağlamasına veya zarara uğramasına yol açan bu durum, taraflar arasındaki menfaat dengesini bozuyor.
Hukuki Belirsizlik Yaratıyor: Önalım hakkı sahibini ve alıcıları hukuken belirsiz bir konuma sokan kural, mülkiyet hakkının korunması ilkesiyle bağdaşmıyor.
İptal Kararı Ne Anlama Geliyor, Süreç Nasıl İşleyecek?
Yüksek Mahkeme'nin aldığı iptal kararı derhal yürürlüğe girmeyip 9 aylık bir geçiş süresi öngördü. Bu süreç, yasama organına (TBMM) ilgili kanun maddesini Anayasa'ya uygun bir şekilde yeniden düzenlemesi için zaman tanıyor.
Hisseli mülkiyet sahipleri ve gayrimenkul hukuku uzmanları, verilecek yeni yasal düzenlemelerin tapu devirleri ve dava süreçlerinde rayiç bedel kargaşasını ortadan kaldıracağını belirtiyor. Gayrimenkul piyasasını ve dava dosyalarını doğrudan etkileyecek bu sürecin tüm aşamalarını yakından takip etmeye devam edeceğiz.
