Türkiye genelinde milyonlarca hisseli tapu sahibini yakından ilgilendiren ve mülkiyet ilişkilerinde dönüm noktası niteliği taşıyan kritik bir gelişme yaşandı
Anayasa Mahkemesi (AYM), paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda üçüncü kişilere yapılacak satışlarda uygulanan yasal önalım (şufa) hakkı ve bedel belirleme düzenlemesini iptal etti.
Resmî Gazete'de yayımlanan karar, tapu sahipleri arasında büyük yankı uyandırırken, sürecin nasıl işleyeceği ve hak sahiplerinin bundan nasıl etkileneceği merak konusu oldu.
Rayiç Bedel Düzenlemesi Neden İptal Edildi?
Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesine göre paylı mülkiyette hissedarlardan birinin payını üçüncü şahsa satması durumunda diğer paydaşların öncelikli satın alma (önalım) hakkı bulunuyor.
24 Aralık 2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun ile getirilen düzenlemede, önalım hakkını kullanmak isteyen hissedarın tapudaki satış bedeli yerine hâkim tarafından belirlenen rayiç bedel ile tapu masraflarını yatırması öngörülmüştü. Ancak Anayasa Mahkemesi yaptığı incelemede, bu düzenlemedeki "rayiç bedel" ibaresinin mülkiyet hakkı dengelerini zedelediğine hükmederek iptaline karar verdi.
İptal Kararı Hangi Maddeleri Kapsıyor?
AYM’nin kararı yalnızca rayiç bedelle sınırlı kalmadı; aynı zamanda şu hukuki düzenlemeler de iptal kapsamına alındı:
Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinin ikinci fıkrasında yer alan "gecikmeksizin" ve "kesin süre" ibareleri.
7571 sayılı Kanun ile eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrası.Mahkeme değerlendirmelerinde, önalım hakkı sahibi ile payı satın alan üçüncü kişinin mülkiyet hakları arasındaki adil dengenin korunmasının elzem olduğu vurgulandı.
Karar Ne Zaman Yürürlüğe Girecek? Hissedarlar Ne Yapmalı?
Hisseli tapu sahiplerinin en çok merak ettiği konuların başında bu kararın ne zaman uygulanmaya başlayacağı geliyor. Anayasa Mahkemesi, iptal hükümlerinin 9 ay sonra yürürlüğe girmesine karar verdi.
Yürürlük Tarihi: 6 Kasım 2026 tarihinde yayımlanan karar, 6 Ağustos 2027 tarihinde resmen yürürlüğe girecek.
Mevcut Durum: Bu tarihe kadar mevcut yasal düzenleme uygulanmaya devam edecek.
Önalım Hakkı Devam Ediyor mu?: Evet. Anayasa Mahkemesi'nin kararı, hissedarların yasal önalım hakkını tamamen ortadan kaldırmıyor. Paylı mülkiyette pay satışlarında diğer ortakların öncelikli alım hakkı geçerliliğini koruyor.
