Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, gayrimenkul hukukunda ev sahipleri ile kiracıları yakından ilgilendiren kritik bir emsal karara imza attı.
Yüksek Mahkeme, taraflar arasında yenilenen bir kira sözleşmesi bulunsa dahi, ödenen kira bedelinin piyasa emsallerinin belirgin şekilde altında kalması durumunda 5 yıllık sürenin dolması beklenmeden kira tespit davası açılabileceğine hükmetti.
2005 Başlangıçlı Kira İlişkisinde "2018 Yenilemesi" Dava Engeli Sayıldı
Dava konusu olayda bir mülk sahibi, 2005 yılında kiraya verdiği İstanbul’daki iş yeri için kiracısının 2021 yılında ödediği 22 bin TL’lik kiranın rayiç değerlerin çok altında kaldığını belirterek kira bedelinin 39 bin TL’ye çıkarılması talebiyle dava açtı.
İlk derece Sulh Hukuk Mahkemesi ve ardından İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi (İstinaf), tarafların en son 2018 yılında yeni bir sözleşme imzaladığını ve bu yenilemenin üzerinden henüz 5 yıl geçmediğini gerekçe göstererek davayı reddetti. Yerel mahkemeler, 5 yıl dolmadığı için "hak ve nesafet" uyarınca belirleme yapılamayacağını, yalnızca sözleşmedeki TÜFE artış oranının uygulanması gerektiğini savundu.
Yargıtay Kararı Bozdu: İlk Sözleşme Başlangıcı Esas Alınmalı
Mülk sahibinin temyiz başvurusu üzerine dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını usul ve kanuna aykırı bularak bozdu. Yargıtay kararında şu kritik hukuki vurgular yer aldı:
İlişkinin Kökeni: Taraflar arasındaki hukuki ilişkinin 2005 yılına dayandığı, 2018’de imzalanan metnin ise yeni bir rayiç belirlemeden ziyade mevcut ilişkiyi yazılı hale getirme amacı taşıyabileceği gözetilmelidir.
5 Yıl Şartının İstisnası: Yenilenen sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa bile, ilk sözleşme tarihinden bu yana geçen toplam süre dikkate alınmalıdır.
Bilirkişi İncelemesi Zorunluluğu: Mahkeme, 2018’de belirlenen rakamın o günün piyasa rayicini yansıtıp yansıtmadığını incelemelidir. Eğer 2018’deki rakam zaten rayicin altındaysa, 5 yıl bekleme şartı aranmaksızın hak ve nesafete göre yeni bedel tayin edilmelidir.
