Anayasa Mahkemesi, hisseli taşınmazlarda ön alım hakkının kullanılmasına ilişkin bedel belirleme yöntemini düzenleyen kanun hükmünün bazı bölümlerini iptal etti.
Ev, arsa, tarla ve benzeri taşınmazlarda pay sahibi olan kişileri ilgilendiren kararda, hakim tarafından belirlenen rayiç bedel üzerinden ödeme yapılmasını zorunlu kılan düzenlemenin mülkiyet hakkı bakımından sorun oluşturduğu değerlendirildi.
Resmi Gazete'de yayımlanan kararla Türk Medeni Kanunu'na eklenen hükümdeki “rayiç bedeli”, “gecikmeksizin” ve “kesin süre” ifadelerinin iptaline hükmedildi.
Ancak kararın uygulanmasına hemen başlanmayacak. Anayasa Mahkemesi, yeni bir yasal düzenleme yapılabilmesi amacıyla iptal hükmünün yürürlüğünü 9 ay erteledi.
Hisseli Tapularda Ön Alım Hakkı Nedir, Kimleri Kapsıyor?
Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesinde düzenlenen ön alım hakkı, birden fazla kişinin ortak olduğu taşınmazlarda diğer hissedarlara belirli koşullarda öncelikli satın alma imkanı tanıyor.
Örneğin bir arsanın üç ortağı olduğunu düşünelim. Ortaklardan biri kendi hissesini başka bir kişiye sattığında, diğer hissedarlar kanunda belirtilen şartlar çerçevesinde ön alım hakkını kullanarak satılan payın kendi adlarına tescil edilmesini isteyebiliyor.
Bu hak yalnızca arsalarda değil, paylı mülkiyete konu olan ev, tarla ve diğer taşınmazlarda da uygulanabiliyor.
AYM Hangi Düzenlemeyi İptal Etti?
İptal edilen düzenleme, ön alım hakkını kullanmak isteyen hissedarın ödemesi gereken tutarın belirlenmesine ilişkin hükümler içeriyordu.
Buna göre hakim, satışa konu taşınmaz payının güncel piyasa değerini esas alarak rayiç bedeli belirliyordu.
Ön alım davasını açan hissedarın, hakim tarafından belirlenen bu bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini mahkemenin verdiği kesin süre içerisinde nakden yatırması gerekiyordu.
Ödeme yapılmadığında ise satılan payın davacı adına tesciline karar verilemiyordu.
Anayasa Mahkemesi, söz konusu ödeme yükümlülüğünün bu şekilde düzenlenmesinin ön alım hakkının kullanılmasını güçleştirebileceği ve mülkiyet hakkını sınırlayabileceği sonucuna vardı.
Yüksek Mahkeme bu gerekçeyle ilgili hükümde yer alan üç ifadeyi iptal etti.
137 Milletvekili ve Mahkemeler Başvuruda Bulundu
Düzenlemenin Anayasa'ya aykırı olduğu iddiasıyla bazı mahkemelerin yanı sıra 137 milletvekilinin imzasıyla Anayasa Mahkemesine başvuru yapıldı.
Başvuruları inceleyen Yüksek Mahkeme, ön alım hakkının kullanılmasında ödenecek bedelin belirlenme biçimini mülkiyet hakkı yönünden değerlendirdi.
İnceleme sonucunda düzenlemenin ilgili bölümlerinin Anayasa'ya aykırı olduğuna karar verildi.
AYM Kararı Ne Zaman Yürürlüğe Girecek?
Anayasa Mahkemesi, iptal kararının yürürlüğe girmesi için 9 aylık süre belirledi.
Buna göre karar, 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe girecek.
Bu süre içerisinde Türkiye Büyük Millet Meclisinin ön alım davalarında bedelin belirlenmesine ilişkin yeni bir kanuni düzenleme yapması mümkün olacak.
AYM'nin yürürlük tarihini ertelemesinin nedeni, mevcut hükümlerin iptal edilmesiyle ortaya çıkabilecek hukuki boşluğun önüne geçilmesi olarak açıklandı.
Hisseli Ev, Arsa ve Tarla Sahipleri İçin Ne Değişecek?
Karar, özellikle hisseli taşınmaz satışlarında ön alım davası açmayı düşünen kişileri ve bu davaların taraflarını ilgilendiriyor.
İptal hükmü yürürlüğe girdikten sonra, ön alım bedelinin belirlenmesine ilişkin mevcut düzenlemenin iptal edilen ifadeleri uygulanamayacak.
Ancak bu karar, hissedarların ön alım hakkını tamamen ortadan kaldırmıyor. Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesinde yer alan ön alım hakkı varlığını sürdürüyor.
Ayrıca karar, hisseli taşınmazların satışını yasaklayan veya bütün satışları geçersiz hale getiren bir düzenleme niteliği taşımıyor.
Yeni dönemde ön alım davalarında ödenecek bedelin nasıl belirleneceği, yürürlük tarihine kadar yapılabilecek kanuni değişikliklere ve uygulanacak hukuk kurallarına bağlı olacak.
Hukukçulardan Karara İlişkin Değerlendirme
Avukat Rüveyda Bilge Özmen, sosyal medya hesabından yaptığı değerlendirmede ön alım hakkının temelinde, hak sahibinin taşınmazı satın alan üçüncü kişinin yerine aynı koşullarla geçmesinin bulunduğunu belirtti.
Özmen, bedelin mahkeme tarafından belirlenmesinin tarafların üzerinde anlaştığı satış fiyatının önemini azaltabileceğini, bunun da alıcı ve ön alım hakkını kullanan kişi bakımından belirsizlik oluşturabileceğini ifade etti.
Anayasa Mahkemesinin kararıyla birlikte hisseli taşınmazlarda ön alım bedelinin nasıl belirleneceği konusu, yeni yasal düzenleme ihtimali nedeniyle yeniden gündeme geldi.
